Perjanjian Pengikatan Jual Beli/ PPJB

Kebutuhan rumah tinggal dan tanah seakan tidak pernah ada habisnya, sebagai kebutuhan primer maupun untuk investasi masa depan. Saat melakukan transaksi jual beli tanah masing-masing pihak, baik calon pembeli maupun calon penjual sebaiknya mengetahui lebih dahulu status kepemilikan tanah ataupun bangunan tersebut, apakah sudah memiliki sertifikat atau belum memiliki sertifikat atau yang selama ini dikenal sebagai girik. Menurut ketentuan Pasal 16 Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria hak-hak atas tanah yaitu:
a. hak milik
b. hak guna usaha,
c. hak guna bangunan,
d. hak pakai,
e. hak sewa,
f. hak membuka tanah,
g. hak memungut hasil hutan,
h. hak-hak lain yang tidak termasuk termasuk dalam hak-hak tersebut di atas yang akan ditetapkan dengan undang-undang serta hak-hak yang sifatnya sementara sebagai yang disebutkan dalam pasal 53.

Hak milik adalah hak atas tanah yang terkuat, dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah, dan hak milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain sebagaimana ketentuan dalam pasal 21 UU No. 5 Tahun 1960. Beralihnya hak milik bisa dikarenakan jual beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat, pemberian menurut adat dan perbuatan-perbuatan lain yang dimaksudkan untuk memindahkan hak milik serta pengawasannya diatur dengan peraturan pemerintah. Prinsip "Tunai dan Terang" masih berlaku dalam proses jual beli tanah di Indonesia yang mengacu dari hukum adat di masyarakat masih mengikat hingga kini, pada kenyataannya hukum agraria pada hukum posotif kita masih mempunyai sifat dualisme dalam artian berlakunya hukum adat disamping hukum agraria yang didasarkan atas hukum barat. Prinsip terang dan tunai dalam jual beli tanah berasal dari hukum adat namun masih mengikat dimasyarakat. Terang berarti jual beli tanah tersebut dilakukan dihadapan Pejabat yang berwenang yaitu Notaris/PPAT, tunai berarti lunas. Seiring perkembangan harga tanah semakin mahal, disinilah terdapat kekosongan hukum untuk menutupi kebutuhan masyarakat atas kepastian hukum khususnya dalam ranah jual beli tanah. Hukum agraria menganut prinsip tunai, tetapi bagaimana jika Pembeli tidak dapat membeli secara tunai melainkan dengan mencicil selama periode tertentu, dan dilain pihak pihak Penjual tidak keberatan dengan hal tersebut. Menjawab permasalahan tersebut saat ini sudah kita kenal perjanjian perikatan jual beli atau yang disebut PPJB sebagai perjanjian awal sebelum dilakukan Akta Jual Beli sesuangguhnya atau yang disebut sebagai "AJB". Hak milik atas tanah belum beralih walaupun para pihak yaitu calon Pembeli dan calon Penjual sudah menandatangani PPJB. Dalam PPJB biasanya dimasukkan beberapa klausul sebagaimana perjanjian jual beli berlaku seperti harga, tempo pembayaran, dan lain-lain. PPJB pada dasarnya merupakan bentuk perlindungan bagi para pihak yang akan melakukan transaksi jual beli tanah, Perjanjian Pengikatan Jual – Beli (PPJB) merupakan salah satu kekuatan hukum sekaligus jaminan hukum pada saat membeli tanah/rumah PPJB diatur berdasarkan Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 9 Tahun 1995, yang secara garis besar berisikan :

1. Pihak yang melakukan kesepakatan.
2. Kewajiban bagi penjual.
3. Uraian obyek pengikatan jual – beli.
4. Jaminan penjual.
5. Waktu serah terima bangunan.
6. Pemeliharaan bangunan.
7. Penggunaan bangunan.
8. Pengalihan hak.
9. Pembatalan pengikatan.
10. Penyelesaian Perselisihan.

Berdasarkan uraian diatas penulis berpendapat bahwa PPJB diperbolehkan bagi para pihak yang akan melakukan jual beli tanah/rumah sebagai perlindungan hukum bagi para pihak sebelum jual beli dilakukan sesuai prinsip terang dan tunai.